Odp.: bezprawne zajęcie piwnicy. Falbala pisze: A co zrobić w sytuacji analogicznej, gdy sąsiad zajął piwnicę, lecz nie jest ona wpisana do KW jako przynależna do danego lokalu. Piwnice są wspólne, jest tylko podział do używania i jest tyle piwnic ile odrębnych lokali w budynku. Do powołania zarządu uprawniony wyłącznie jest ogół członków wspólnoty mieszkaniowej, po myśli art. 20 ustawy o własności lokali. Oświadczenie zatem woli o rezygnacji z funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wymaga zakomunikowania go ogółowi członków wspólnoty lub też o ile zarząd wspólnoty jest wieloosobowy W takim razie deweloper pokrywa koszty lokali, których jest właścicielem (media, śmieci, remonty itd.), ale koszty utrzymania w stanie niepogorszonym nieruchomości wspólnej, czyli tych części budynku, które nie służą właścicielowi tylko jednego lokalu (dach, ściany, elewacje, klatki schodowe, winda itp.) pokrywa, zgodnie z ustawą o własności lokali, wspólnota. Kosztami zużycia wody niezbilansowanej nie można obciążać wyłącznie właścicieli lokali nieopomiarowanych. Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych. Posty: 1 • Strona 1 z 1. piotrusb. . Posty: 5881. Rejestracja: 28-12-2009, 15:51. Jeśli zatem w konkretnej sprawie wymagana była zgoda właścicieli na odłączenie lokalu powodów od zainstalowanej na budynku sieci centralnego ogrzewania i wykorzystania jej do innego rodzaju ogrzewania, to brak tej zgody przez wspólnotę powodowie mogli zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Gdyby wspólnota celowo nie Formalnie biorąc wspólnota większość swego dochodu przeznaczyła na czynność prawną pod tytułem darmym („ kosztem swego majątku”- art.888 kc). Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie aby - wobec braku consensusu- czynność prawna darowizny objęła środki prywatne właścicieli lokali, który taka inicjatywę chcą podjąć. YM5fEh. Pismo Samorządu Terytorialnego Prawo Transformacji Śląska - dla młodzieżowych nie może głosować w swojej UE - gaz pozostaje paliwem Majewski: Mamy RODO, będzie DSA Samorząd NajnowszeW skrzywienie rządowych dotacjiW elektryczne dla GdańskaW deszczu pod rynnęW czeka na muzykęW styczniu przybędzie 15 miast Kultura rynku plaża i na XXI Międzynarodowe Zawody Drwali w… Mistrz Polski w golfa na 2. edycję Mistrzostw Polski… Rankingi NajnowszeBogactwo Najbogatsze samorządy w 2021 Pokrycie gmin miejscowymi planami… edukacyjna jest cen nieruchomości mieszkaniowych w latach… suburbia, miasta tracą Akademia "Wspólnoty" Konferencje NajnowszeKonferencjeJubileuszowe Forum już w październiku!KonferencjeSamorządowy Kongres Trójmorza. Forum GospodarczeKonferencjeIX Kongres Zarządzania Administracją Samorządową -…KonferencjeOświatowe szanse i zagrożeniaKonferencjeO przyszłości w Strefie Kultury Wywiady NajnowszeRozmowy ustawa musi uwzględnić standaryzację usług i…Rozmowy Forum Kobiet powstało, byśmy mogły…Rozmowy być gotowi na niespodziewane kryzysyRozmowy są motorem napędowym przemian na ŚląskuRozmowy uczestniczą w festiwalu czarnowidztwa Głos Gmin Wiejskich NajnowszeGłos Gmin dla gmin PGR Głos Gmin chcą zmian w PISGłos Gmin z wiatremGłos Gmin idzie w stronę „smart” Aby prawidłowo wykonywać swoje obowiązki związane z zarządem nieruchomością wspólną zarząd wspólnoty (lub ustanowiony zarządca) musi mieć dostęp do dokumentów wspólnoty, czyli dokumentów wszystkich lokali wchodzących w jej skład. Zgodnie z art. 29 ust 1e ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali. Okazanie dokumentów nie jest tożsame z doręczeniem ich kserokopii, jak również brak jest w powołanym przepisie wyraźnego wskazania, że dokumentem potwierdzającym przedmiotowe prawo jest akt notarialny. więcej: >Wspólnota mieszkaniowa nie jest "powoływana", lecz powstaje z mocy prawa z chwilą >ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (zawarcia umowa w formie aktu >notarialnego) i dokonania wpisu w księdze !!- dobre ujęcie tematu>Członkowie zarządu nie są zarządcami ponowna pochwała, ponieważ najczęściej ludzie uważają, że jest to jedno i to samo>- tworzą oni organ wspólnoty, ustawowo uprawniony do reprezentowania wspólnoty >mieszkaniowej. Mogą oni być powołani spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. >Zarządca to osoba fizyczna, posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości, o >której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.>Skład zarządu niepotrzebnie wpisano do aktu notarialnego. Nie oznacza to jednak, że >zmiana składu wymaga aktu notarialnego. racja i piękne wytłumaczenie>Twoja rezygnacja jest wystarczająca Tutaj niestety jesteś w błędzie :-) !! Tłumaczę - powołanie kandydata na członka Zarządu powstające w formie Uchwały /nie ma znaczenia czy była protokołowana przez notariusza/ stanowi w myśl przepisów Umowę /wzajemną/. Jak wiadomo umowa, aby skutecznie została rozwiązana /aby przestały obowiazywać strony wynikające z niej prawa i obowiązki/ może być wypowiedziana, a w przypadlu uchwał Wspólnot musi być podjęta uchwała o odwołaniu rezygnującego członka Zarządu. Wymóg taki wynika z faktu, że przy powoływaniu wzywano współwłaścicieli do uczestnictwa w zebraniu, a zatem wiedzieli biorąc w nim udział- kto został powołany. Teraz odwrotnie-wymagane jest zwołanie zebrania, uczestnictwo członków wspólnoty i odwołanie w drodze uchwały. Od razu dodam, że dla zmian w składzie zarządu dokonywanych uchwałami z częściowym indywidualnym zbieraniem głosów, dla skuteczności dokonanej zmiany wymagane jest powiadomienie na piśmie o treści NOWEGO USTALENIA UMOWNEGO- co jest odpowiednikiem decyzji podejmowanych jawnie podczas zebrania.>- nikt nie może Cię zmusić do pozostania w zarządzie. To prawda, bo i rzecz nie leży w zmuszaniu. Osoba zamierzająca złzyc rezygnację z pełnienia funkcji, wnosi do Zarządu wniosek o przeprowadzenie Uchwały o odwołaniu jej ze składu zarządu. Mozna to realizować poprzez zwołanie zebrania lub zebranie głosów w trybie indywidualnym. Pisałem o tym co do odpowiedzialności - tak, stwierdzam, iż niewątpliwie nieodwołany członek Zarządu ponosi odpowiedzialność za poczynania całego Zarządu. W przypadku roszczeń- jest oczywiście kwestia ustalenia stopnia ewentualnej zawiny, ale to osobna sprawa.>Nie wymaga to ani głosowania w >sprawie przyjęcia rezygnacji, ani tym bardziej sporządzenia aktu notarialnego. tak - nie wymaga, albowiem wymaga głosowania w sprawie odwołania, zamiast rezygnacji. Nie istnieje bowiem pojęcie ,,przyjmowania rezygnacji'', bo czynność taka wymagałaby formy pisemnej, w warunkach takich jak podejmowanie uchwały i tylko wówczas mogła by być uznana za skuteczną w odniesieniu do wszystkich współwłaścicieli.>Jeśli pani >notariusz twierdzi inaczej, niech poda podstawę prawną: konkretny przepis ?>ustawy o >własności jest to ten przepis, który wskazuje UWL w zakresie unormowań nie uregulowanych ta ustawą, zatem zapraszam do studiowania k. c. - dział o zawieraniu umów cywilnych w zakresie form wymaganych do ich skutecznego rozwiązania oraz w zw. z obowiązkiem powiadomienia wszystkich o dokonaniu zmiany wynikającym w tym wypadku z UWL>odwołanie jest ważne tylko przy obecności notariusza, tak jak i przy >podejmowanie ważniejszych uchwał we wspólnocie, wymagana jest obecność notariusza.>>Twierdzenie zupełnie bezpodstawne. Obecności notariusza ustawa wymaga jedynie w >celu zaprotokołowania uchwały o zmianie sposobu sprawowania zarządu, jeśli został on >ustanowiony w trybie art. ustawy. Żadna inna uchwała współwłaścicieli nie wymaga >obecności się Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowychPytanie 786Dodano: 30 kwietnia 2022We wspólnocie mieszkaniowej znajdują się 4 lokale mieszkalne, które mają 4 właścicieli. Jeden z lokali jest komunalny, który z ramienia gminy zarządzany jest przez Miejskie Przedsiębiorstwo Komunalne. Administratorem tej wspólnoty jest to samo Miejskie Przedsiębiorstwo jaki sposób odbywa się głosowanie nad udzieleniem absolutorium dla pracy zarządu? Czy głos Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunalnego jest liczony? W jaki sposób liczone są udziały? W jaki sposób liczone są głosy nad odwołaniem i powołaniem nowego zarządu? planuje wykonanie termomodernizacji budynku, pracę chce sfinansować za pomocą kredytu z premią termomodernizacyjną. Czy istnieje możliwość aby jeden z właścicieli swoją cześć opłacił gotówką i nie był obciążany kredytem? Zgodnie z treścią ustawy o własności lokali jesteście państwo mała wspólnotą mieszkaniową i wszelkie uchwały podejmowane muszą być jednomyślnie. W przypadku braku jednomyślności uchwały muszą być podejmowane uchwały podejmowane są w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej. W przypadku podjęcia uchwały o termomodernizacji oraz decyzji o sfinansowaniu tego przedsięwzięcia kredytem, właściciel płacący całość własnymi środkami nie może być obciążony odsetkami od zaciągniętego kredytu. Pytanie 785Dodano: 30 kwietnia 2022Bardzo proszę o informację jakie są w tym roku terminy na sporządzenie sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej za 2021rok? Administracja wspólnoty chce preprocedować uchwałę, w której okres rozliczenia wspólnoty za 2021 zostałby przesunięty do Czy jest to prawidłowe? Wspólnota mieszkaniowa nie sporządza sprawozdania finansowego, prowadzi jedynie pozaksięgowa ewidencję zgodnie z przyjętą uchwałą właścicieli i wymogami ustawy o własności lokali. Bez znaczenia jest termin dokonania rozliczeń kosztów i przychodów. Nie mniej należy pamiętać o ustawie o podatku CIT. Pytanie 784Dodano: 30 kwietnia 2022Mam pytanie czy w świetle nowych przepisów, obowiązujących od 1 stycznia 2022 roku, powinnam zgłosić do ubezpieczenia zdrowotnego członków zarządów Wspólnot Mieszkaniowych powołanych Uchwałą? Tak ubezpieczenie zdrowotne obowiązuje również członków Rady Nadzorczej. Pytanie 783Dodano: 30 kwietnia 2022Podczas rocznego przeglądu instalacji gazowej stwierdzono nieszczelność w instalacji. Urządzenia odbiorcze nie mają przecieków. Lokal , w którym znajduje się instalacja należy do Wspólnoty Mieszkaniowej i stanowi własność prywatną . Proszę o opinię: na kim spoczywa obowiązek usunięcia nieprawidłowości- na Wspólnocie czy na właścicielu lokalu? Instalacja gazowa poza odbiornikami jest własnością wspólnoty mieszkaniowej i to ona ponosi koszty usunięcia nieprawidłowości. Pytanie 782Dodano: 31 stycznia 20221. Wspólnota podjęła uchwałę o prowadzeniu pozabilansowej ewidencji kosztów. Wysłaliśmy i rozliczyliśmy terminowo CIT8. Czy jeszcze jakieś dokumenty musimy wysyłać do Urzędu Skarbowego/Krajowej Administracji Skarbowej po zakończeniu roku? Wspólnota nie jest vatowcem, nie zatrudnia pracowników. GUS się o nic nie upomina. Zebranie roczne odbyło się, choć z opóźnieniem z powodu COVID, wspólnota zatwierdziła roczne sprawozdanie i podjęła wszystkie uchwały. Czy postąpiliśmy prawidłowo i na tym możemy zakończyć stary rok?2. W wyniku pożaru, zniszczeniu uległ cały budynek Wspólnoty. Wspólnota była ubezpieczona, ubezpieczyciel wypłaci całą sumę ubezpieczenia. Brak jeszcze decyzji nadzoru budowlanego czy budynek nadaje się do remontu czy musi zostać wyburzony. Nie mniej jednak pieniądze z polisy będą wydatkowane remont/odbudowę. Czy otrzymane środki są przychodem podatkowym? Czy tak duża kwota będzie miała wpływ na status wspólnoty jako podatnika cit i VAT? Mówimy o kwocie około 1 mln zł. Pytanie 1 - Wysłanie deklaracji CIT8 jest wystarczającym dokumentem, pod warunkiem że prowadzicie państwo ewidencję 2 - otrzymane środki z ubezpieczenia są przychodem wspólnoty do opodatkowania, lecz rozliczanym międzyokresowo w ślad za otrzymanymi fakturami kosztowymi. Tym samym hipotetycznie nie wystąpi zobowiązanie podatkowe. Pytanie 781Dodano: 31 stycznia 2022Przesyłam w załączniku fragment statutu Wspólnoty Mieszkaniowej. Deweloper sprzedając mieszkania zawarł w umowie, że zostanie powołana Wspólnota oraz ustanowił już zasady jej funkcjonowania. Do aktu notarialnego została wpisana firma zarządzająca, która obecnie pełni funkcję Zarządcy. Niestety deweloper oraz Zarządca są spokrewnieni, a właścicielem przynajmniej jednego z mieszkań Wspólnoty są również osoby z rodziny dewelopera, a co za tym idzie i Zarządcy. Zarząd Wspólnoty to osoby z tej rodziny lub pracownicy Zarządcy (firmy zarządzającej).Pytanie brzmi, czy w powyższych okolicznościach i zgodnie z treścią załącznika, można zmienić Zarządcę bez jednomyślności? To oczywiste, że rodzina może sabotować głosowanie na korzyść krewnych (Zarządcy). Jak wtedy można byłoby odwołać, lub zmienić Zarządcę i Zarząd Wspólnoty?Pytanie wynika problemu, że Zarządca nie chce udokumentować i przedstawić kosztów, jakie ponosi Wspólnota. Płacimy pieniądze i nie wiemy na co. Dodatkowo, nie znamy planu gospodarczego, ponieważ Zarządca zasłania się stanem epidemiologicznym i nie organizuje już od ponad roku zebrań Wspólnoty. Działanie dewelopera dokumentowane podpisanym aktem notarialnym jest prawidłowe. Wspólnota może odwołać Zarządcę poprzez głosowanie na zebraniu protokółowanym przez Notariusza. Pytanie 780Dodano: 31 stycznia 2022Zwracam się z uprzejmym pytaniem dotyczącym kosztów ochrony we wspólnocie mieszkaniowej. Obecnie koszt ochrony obliczany jest w oparciu o udział. Czy jest możliwość zmiany rozliczenia na lokal ? Czy taka potencjalna uchwała właścicieli będzie zgodna z prawem ? W Wspólnocie Mieszkaniowej wszelkie koszty ponoszone są wg posiadanych udziałów. Podjęcie takiej uchwały jest nieprawidłowe i zastosowanie jej może skutkować zaskarżeniem tej uchwały do Sądu. Pytanie 779Dodano: 31 stycznia 2022Wspólnota podjęła uchwałę o treści:„ 1 wprowadzić minimalną opłatę za ogrzewanie lokali w okresie grzewczym w wysokości odpowiadającej cenie GJ za każdy miesiąc w umownym okresie grzewczym.”„2 Ustalić długość umownego okresu grzewczego na 7 miesięcy w roku ( od początku października do końca kwietnia)”.”3 Uchwała po zatwierdzeniu jej przez właścicieli lokali zacznie obowiązywać od października 2021 roku”Zarząd oświadczył że nie jest to zaliczka i że limit GJ dotyczy wszystkich mieszkańców bez względu na metraż lokali i nie podlega zwrotowi jeśli nie zostanie wykorzystana ( mamy założone ciepłomierze).Moje pytanie jest takie czy uchwała jest zgodna z ustawą o własności lokali a jak nie jaką podstawę prawną użyć? Podjęta uchwała nie jest zgodna z ustawą o własności lokali. Właściciele lokali wpłacają zaliczki, które w grudniu roku bieżącego powinny być rozliczone z właścicielami. Pytanie 778Dodano: 31 stycznia 2022Chciałbym poprosić o pomoc w znalezieniu odpowiedzi na pytanie czy zmiana przeznaczenia miejsca postojowego pod wiatę śmietnikową wymaga zgody 100% członków wspólnoty, czy tylko większości? Na terenie wspólnoty są dwa miejsca postojowe dla gości , gdzie część członków wspólnoty (nie wszyscy) chcą postawić wiatę śmietnikową, tym samym zlikwidować miejsca postojowe. Czy taka zmiana funkcjonalności miejsc postojowych oraz likwidacja miejsc postojowych dla gości jest możliwa bez zgody 100% członków wspólnoty? Wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały w głosowaniu udziałami. Uchwała jest ważna gdy zagłosuje za nią ponad 50% udziałów Pytanie 777Dodano: 31 stycznia 2022Zwracam się z pytaniem czy w RZiS powinny być ujmowane wpłaty na Fundusz Remontowy? Jeżeli tak to powoduje duży Zysk. Jak powinna wyglądać uchwała o przekazaniu zysku? Wspólnoty mieszkaniowe nie wypracowują zysku. Wynik danego roku należy rozliczyć z właścicielami lokali. Natomiast wpłaty na fundusz celowy, nie kwalifikujemy jako zysk, tylko przychody przyszłych okresów. Wspólnota mieszkaniowa generalnie nie płaci podatku CIT, chyba że ma źródła przychodu z poza opłat właścicielskich. Dla dokonania wyburzenia obiektu budowlanego lub poszczególnych jego elementów konieczna jest decyzja administracyjna (zarówno pozwolenie konserwatorskie, jak i pozwolenie budowlane) w postaci zgody na wyburzenie, a podstawą do wystąpienia do organu administracyjnego jest w pierwszej kolejności udzielenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową na wyburzenie/prace budowlane wyrażone w postaci uchwały. * Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy Wydział I Cywilny z dnia 10 lutego 2022 roku (sygn. akt: I C 173/21). Stan faktyczny W nieruchomości znajduje się 13 lokali. Uprawnionych do głosowania nad podjęciem uchwały jest 15 właścicieli, z sumą udziałów we wspólnocie równej 100. Powodowie są właścicielami lokali, z którymi związane są udziały w nieruchomości Właściciele jednego z lokali mieszkalnych podczas wykonywania prac remontowych w zakresie ich własnego mieszkania (adaptacji strychu) stwierdzili konieczność renowacji/naprawy belki stropowej oraz belki więźby dachowej, które wyglądały na zgniłe, zgrzybiałe i spróchniałe. Uznali, że jest konieczne zawiadomienie o tym wspólnoty. Przed głosowaniem ustalono ustnie, że zakres prac, których koszt zostanie poniesiony przez wspólnotę, obejmie wymianę części belek stropowych. Nie przeprowadzono żadnej ekspertyzy i nie sporządzono kosztorysu przed przystąpieniem do prac. Właściciele remontowanych mieszkań informowali wspólnotę, że remont jest konieczny, ponieważ stan dachu zagraża bezpieczeństwu mieszkańców. ­Zamierzali przeprowadzić te prace jak najszybciej, dopóki mogą skorzystać z usług pracującego w ich lokalu wykonawcy. W dniu 27 czerwca 2019 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów głosowano nad uchwałą. W głosowaniu wzięło udział 11 właścicieli lokali, reprezentujących 78,20% udziałów. Zagłosowali oni za podjęciem uchwały w sprawie remontu konstrukcji dachu. Zgodnie z jej treścią, strona pozwana postanowiła wyremontować elementy konstrukcyjne strychu i dachu wraz z robotami dodatkowymi zgodnie z załączonym kosztorysem. Ustalono, że koszty prac w wysokości 19 000 zł będą odpłatne w ratach w wysokości 1000 zł miesięcznie. Kosztorys zawierał wymienienie łącznie 22 prac, które miały zostać wykonane: rozebranie elementów więźby dachowej, wymiana belek stropowych, krokwi, deskowania, osadzenie okien w połaci dachowej, wymiana desek czołowych, impregnacja desek i płyt, rozebranie gontów, pokrycie dachu papą i dachówką bitumiczną, uzupełnienie tynków zewnętrznych, wymiana elementów podłóg białych, izolacje z wełny mineralizowanej, izolacje z folii, wywiezienie i składowanie gruzu. Jeszcze przed podjęciem uchwały, tj. 26 ­czerwca 2019 r., przystąpiono do wykonywania części prac, pod pretekstem konieczności niezwłocznego działania, w wyniku zagrożenia, jakie niesie stan belek dachu. W efekcie na koszt wspólnoty przeprowadzono remont całego dachu, w tym osadzono nowe (zakupione przez właściciela lokalu remontowanego) okna połaciowe i deski podłogowe; wymieniono belki w podłodze w części, w jakiej ich stan tego wymagał. Wymieniono też belki ukośne/krokwie w całości, ponieważ jeden z pracowników budowlanych stwierdził, że nie jest możliwe wymienienie tylko ich części. Dodatkowo umieszczono na podłodze wełnę, zamiast użytej przy budowie nieruchomości gliny. Po wykonaniu remontu doszło do spotkania właścicieli lokali, na którym właściciele lokalu remontowanego przedstawili członkom wspólnoty, jakie prace zostały wykonane. Pismem z dnia 17 lipca 2019 r. wystosowano do zarządu pozwanej pismo z prośbą o wyjaśnienie między innymi, dlaczego nie została sporządzona ekspertyza przed rozpoczęciem prac i dlaczego zostały usunięte zabytkowe okiennice. W piśmie z dnia 25 lipca 2019. zarządca wspólnoty wyjaśnił, że nie została wykonana ekspertyza oraz inwentaryzacja, ponieważ nie było takiego zlecenia od wspólnoty mieszkaniowej, a zabytkowe okiennice zostały usunięte przez właścicieli jednego lokalu. Zarządca dodał również, że prace remontowe dachu nie były planowane, a dach został rozebrany bez wiedzy administratora i wspólnoty, ponieważ właściciele przeprowadzali remont w trybie awaryjnym. Stanowisko sądu okręgowego Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2020 r., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Ponieważ pozwana wspólnota mieszkaniowa obejmuje więcej niż trzy lokale, do zarządu nieruchomością stosować należy przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powodowie w niniejszej sprawie wykazali, że zachowali 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały. Nad uchwałą głosowano dnia 27 czerwca 2019 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów, a powództwo wytoczono przed upływem 6 tygodni. Powodowie wskazywali, że uchwała została podjęta pomimo tego, że nie uzyskano zgody od konserwatora zabytków na wykonanie stosownych prac remontowych. Dodatkowo nie poprzedzono ich ani ekspertyzą, ani oceną techniczną dotyczącą stanu belek stropowych i desek podłogowych, brakowało również projektu budowlanego dotyczącego zmian konstrukcji dachowej oraz podłóg. Poza tym podnosili, że spróchniałe belki nie należą do części wspólnej i powinny zostać wymienione przez właścicieli lokalu, a nie na koszt wspólnoty; izolacja dachowa nie wymaga natomiast użycia wełny mineralnej, a jedynie folii paraizolacyjnej. Wspólnotę obciążano kosztem wymiany dwóch okien połaciowych i wymianą desek podłogowych. Dodatkowo pozwana wspólnota nie miała wglądu w proces wyboru wykonawcy. Również gruz wymieniony w uchwale nie został wywieziony i zagraża bezpieczeństwu mieszkańców. Przepis art. 25 ustawy o własności lokali wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych również zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Stosownie do art. 23 ust. 1 ustawy o własności ­lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei ust. 2 stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli ­lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Należy podkreślić, że przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym zgodnie z art. 23 ust. 2 powołanej ustawy decydujące znaczenie ma wyłącznie to, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów (por. wyrok SA w Szczecinie w wyroku z dnia 9 czerwca 2016 r., sygn. akt: I ACa 148/16, wyrok SA w Łodzi z 7 listopada 2017 r., sygn. akt: I ACa 340/17). W omawianej sprawie należy zauważyć, że bezsporne było, iż nad zaskarżoną przez powodów uchwałą głosowano w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za przyjęciem uchwał głosy oddało 11 właścicieli lokali posiadających łącznie ponad połowę udziałów (78,20%). Ważne! Uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Sąd rozpoznający sprawę poparł podgląd wyrażany w orzecznictwie, zgodnie z którym brzmienie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje przyjąć, że uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Nie mają ponadto racji powodowie, że przed podjęciem uchwały z 2019 r. konieczne było wystąpienie o pozwolenie konserwatora zabytków. Przepis art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane stanowi, że pozwolenia na budowę nie wymaga... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź

wspólnota mieszkaniowa forum właścicieli lokali